La riforma del catasto prende contorni sempre più precisi. A partire dal 1 luglio 2015 fino al dicembre 2019 i 63 milioni di immobili presenti in Italia dovranno essere censiti con un nuovo sistema catastale. Certamente non si tratta di un lavoro semplice, dal momento che si stimano in 3/4 milioni gli immobili che non risultano neanche registrati!

Se si considera l’ampiezza dell’intervento più che di una riforma si potrebbe parlare di una vera e propria rivoluzione del catasto. Il metodo di calcolo finora utilizzato per le rendite degli immobili sarà completamente stravolto: la semplificazione più rilevante è che in futuro gli immobili saranno suddivisi soltanto in due categorie catastali, anziché le sei attuali. Nella categoria “O” rientreranno gli immobili con destinazione d’uso ordinaria, mentre nella categoria “S” quelli con destinazione d’uso speciale. Il calcolo della rendita catastale di un immobile per civile abitazione non si baserà più sul numero dei vani, bensì sulla combinazione dei seguenti parametri:

  • posizione geografica
  • piano
  • aspetto esterno e stato di conservazione
  • altri fattori quali ascensore, terrazza, dimensione delle finestre ecc.

La combinazione di tutti questi parametri fornirà la base di calcolo della rendita catastale per metro quadrato, da moltiplicare poi per la superficie totale dell’immobile. Per evitare che la somma di tutti questi dati, in gran parte ottenuti su base statistica, porti in alcuni casi ad una rendita catastale troppo elevata, il risultato ottenuto verrà ridotto del 30% in maniera forfettaria.

 

Dal momento che sarà praticamente impossibile costringere tutti i proprietari a presentare una planimetria dell’immobile per il calcolo dell’effettiva superficie, il legislatore ha già predisposto una tabella di conversione unificata a livello nazionale per ricavare dal numero dei vani i metri quadrati di superficie. Per esempio il vano standard di un immobile di categoria A/2 verrà considerato di 21 m². Dal momento che questo sistema risulterà sicuramente svantaggioso per i proprietari, essi saranno invogliati a presentare direttamente l’esatta planimetria del proprio immobile agli uffici comunali competenti.

Per quanto riguarda gli immobili commerciali invece il calcolo del nuovo valore catastale risulterà più complesso e basato su una mera stima, anch’essa ridotta infine del 20% in maniera forfettaria.

Conclusioni

Attualmente in Italia soprattutto gli immobili più pregiati spesso godono di una rendita catastale molto bassa in rapporto al reale valore di mercato. Ci si attende quindi che con l’introduzione di questo nuovo sistema di calcolo il valore catastale di tanti immobili salga considerevolmente. Il problema sta nel fatto che quasi tutte le principali imposte legate alla casa vengono calcolate in base alla rendita catastale. Questa riforma del catasto quindi potrebbe comportare, anche se indirettamente, il pericolo di pesanti aumenti di tali imposte.